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LEXIQUE :

Sommaire :

  1. Rendement brut

  2. Rendement net

  3. Rendement net net

  4. Cashflow

  5. Valeur Actuelle Nette (VAN)

  6. Taux de Rendement Interne (TRI)

  7. Enrichissement total

  8. Plus-value brut

  9. Prêt Différé / In fine

  10. Taux de couverture

  11. Prorata des charges à l’acquisition

  12. Charges locatives 

  13. Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

  14. Garantie Loyers Impayés (GLI)

  15. Gestion en agence

  16. Tranche Marginale d’Imposition (TMI)

  17. Frais de notaire

  18. Capitalisation (ou Amortissement) annuelle moyenne


Rendement Brut 

Le rendement brut d’une opération immobilière est le rapport entre ce que rapporte le projet chaque année (sans déduire les charges d’exploitations), par rapport à ce qu’il a couté dans sa totalité.


  \[     Rendement \;  brut = \frac {12 * Loyer \;  mensuel} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]


C’est un indicateur efficace pour comparer, en revanche, il ne représente pas le gain final récupéré par l’investisseur. Le rendement brut est automatiquement calculé dans nos outils.


Rendement net 

Le Rendement brut permet une analyse plus approfondie du projet. Ce calcul prend en compte toutes les charges que le propriétaire doit payer pour l'exploitation du bien immobilier, voici les charges principales à prendre en compte :

  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété non récupérable
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
  • Travaux d’entretiens des appartements, des parties communes …
  • Gestion par agence
  • Garantie loyers impayés (GLI)


  \[     Rendement \;  net= \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Charges \; annuelles} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]


Le rendement net est bien plus précis et utile que le Rendement brut. Il n'intègre pas la fiscalité choisie (nom propre, LMNP, SCI …), ni votre situation personnelle. Le rendement net est automatiquement calculé dans notre outil simulateur de rentabilité.


Rendement net net

Le rendement net net (après impôts) ce calcul de la même façon que le rendement net, mais en rajoutant les impôts payés en lien avec l'investissement. 


  \[     Rendement \;  net \; net = \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Impôts \; annuels} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]


Le rendement net net, vous permet de connaître réellement le gain ou pertes que l'investisseur va recevoir/payer. Le rendement varie chaque année selon les dépenses d'exploitation du bien, les loyers perçus et l'imposition qui varie selon le régime fiscal. Le rendement net net est seulement calculé dans notre outil simulateur de fiscalité.


Cashflow

Le Cashflow est égal à vos gains ou pertes en fin d'année. C'est le montant restant sur votre compte bancaire après avoir perçu vos loyers et soustrait l'ensemble des charges, les mensualités du crédit compris.

 

 

\[     Cash \;  flow \; annuel = 12 * Loyer \;  mensuel - Charges \;  annuelles - 12*  Mensualité \]


Le Cashflow après impôts dépend du régime fiscal du bien et prendre en compte les impôts payés chaque année.

Le cashflow dépend beaucoup des charges locatives et de l’apport qui a été mis, il n’est pas uniquement lié au rendement du projet. Un bien avec des faibles charges aura un cashflow plus important, et le plus l'investisseur met de l'apport à l'acquisition, le plus les mensualités seront moins importants. Le cashflow est calculé dans l'ensemble de nos outils ! 



Valeur actuelle nette (VAN)

La VAN est in indicateur financier de la rentabilité d’un projet d’investissement. Cet indicateur est utilisé dans l’immobilier mais également dans d’autres projets d’investissement. La Valeur actuelle nette consiste à mesurer les bénéfices (cashflow) du projet et d’ajuster leur valeur en fonction de la date à laquelle le cash-flow va être reçu.
En effet, 100€ aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 100€ dans 1 an, parce que 100% aujourd’hui peuvent être placés sans risque à un taux de 2% (assurance vie par exemple) et nous aurons donc 102€ dans 1 an, on trouve dans l’équivalence entre 100€ aujourd’hui et 102€ dans un an. En faisant le calcul inverse, on trouve qu’il nous faut 98,04€ aujourd’hui pour avoir 100€ dans 1 an. En finance, on appelle cette méthode « l’actualisation », elle consiste à prendre en compte le fait que l’argent perd de la valeur au fil du temps.

Si l’on revient sur le cas d’un achat immobilier, la VAN va analyser tous les cashflows du projet :

  • A l’acquisition
  • Durant l'exploitation du bien (le cash-flow positif ou négatif de l’investissement)
  • A la vente

Tous ces Cash-flows sont ensuite actualisés et additionnés pour obtenir la valeur actuelle nette. Pour calculer la VAN, une formule Excel existe, ce qui rend les choses beaucoup plus faciles ! 

Le taux d’actualisation choisi a un impact sur la VAN et il doit être choisi en fonction du projet. Dans nos outils, nous utilisons un taux de 2%, ce qui correspond à un rendement moyen en assurance vie. La VAN va donc vous donner la valeur ajoutée de votre placement immobilier par rapport à un placement en assurance vie. 


Taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur utilisé pour évaluer la rentabilité d'un investissement, qu'il soit immobilier ou non. Le TRI est étroitement lié à la Valeur Actuelle Nette (VAN) car il est calculé comme le taux d'actualisation qui annule la VAN. En général, il est appliqué à des projets qui impliquent un investissement initial négatif, suivi de flux de trésorerie positifs ultérieurs.


L'investissement initial (I) est généralement une sortie de trésorerie négative. Le TRI représente donc le taux de rendement requis pour égaliser la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs de l'investissement avec notre investissement initial. Il est interprété comme une mesure de rentabilité globale pour un projet donné.


Quelle est la différence entre le rendement et le TRI de mon investissement immobilier ?

  • Le rendement d’un achat immobilier est annuel, variable dans le temps, il ne regarde pas le projet dans son ensemble mais plutôt année par année, sans prise en compte de la revente du bien. Le TRI en revanche, est un taux unique pour tout le projet et il intègre le prix de revente.
  • Le rendement mesure si l’actif (le bien immobilier) est rentable, alors que le TRI mesure si l’investissement (l’argent investi) est rentable. En particulier, l’apport qui est mis dans un projet immobilier n’a pas d’impact sur son rendement, mais est essentiel pour le TRI

Il est important d'être prudent lors de l'interprétation du TRI dans le contexte des investissements immobiliers, car cette catégorie d'investissement permet d'utiliser des effets de levier considérables, voire infinis dans le cas d'un apport de 0 €. Par conséquent, le TRI peut prendre des valeurs peu cohérentes.

Prenons l'exemple d'un projet où vous ne dépensez que 1000 € en frais de dossier, mais qui génère un revenu net de 10 000 € chaque année pendant 10 ans, et une vente finale avec un profit net de 100 000 €. Dans ce cas, le TRI dépassera 100 %, ce qui est difficilement interprétable. Cela illustre le problème du calcul du TRI lorsqu'il s'agit d'investissements utilisant des leviers.

Le TRI est calculé dans nos simulateurs de rentabilité et de fiscalité !


Enrichissement total

L'enrichissement est une mesure simplifiée similaire à la valeur actuelle nette, mais sans prendre en compte l'actualisation des flux de trésorerie ni l'investissement initial. Il indique simplement le montant brut que nous gagnons (ou perdons) grâce à un projet immobilier.

Il existe deux méthodes pour calculer l'enrichissement :

  1. Pendant la durée de vie du projet : l'enrichissement correspond à la somme des flux de trésorerie cumulés générés par les cash-flows et du capital remboursé sur le prêt.
  2. À la fin du projet, une fois que le bien est vendu : on intègre le prix de vente réel ainsi que les différents frais (tels que les impôts sur la plus-value, les indemnités de remboursement anticipé et le remboursement du prêt) pour calculer le montant total rapporté par le projet.

Plus-Value 

La plus-value brute d'un bien immobilier correspond à la différence entre le prix de cession, c'est-à-dire le prix net auquel vous prévoyez de vendre le bien, et le prix d'acquisition, qui représente le coût total du projet immobilier, incluant le prix d'achat, les frais de notaire, les dépenses liées aux travaux et les frais bancaires.


Prêt différé et In fine

Un prêt immobilier avec différé est un type de prêt où l'emprunteur n'est pas tenu de commencer à rembourser le capital emprunté immédiatement. Pendant une période spécifiée, généralement plusieurs mois à quelques années, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt. Une fois la période de différé terminée, l'emprunteur commence à rembourser le capital en plus des intérêts.


Un prêt in fine, quant à lui, est un type de prêt immobilier où l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt pendant la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé en totalité à la fin du prêt, fréquemment à l'aide d'un placement ou d'un investissement qui a été constitué spécifiquement dans le but de rembourser le capital à l'échéance.


Dans les deux cas, durant la période de différé ou pendant la durée du prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté, ce qui peut entraîner des mensualités plus faibles durant cette période. Cependant, il est important de noter que les intérêts continuent à s'accumuler pendant cette période, ce qui peut entraîner un coût global plus élevé du prêt. 


Taux de couverture 

Le taux de couverture est le ratio entre les loyers générés et la mensualité du projet.

Généralement, les banques prennent en compte seulement 70% (parfois 80% si vous avez souscrit à une Garantie Loyer Impayés "GLI") de vos loyers dans le calcul du taux d'endettement. Cela permet de prendre en considération les frais d'exploitation, la vacance locative, les imprévus et autres éléments.

Il est donc nécessaire que votre taux de couverture soit inférieur à 70% pour que votre projet puisse être considéré comme autofinancé aux yeux de la banque. 

Prorata des charges de l'acquisition 

La notion de "prorata des charges" lors d'une acquisition immobilière fait référence à la répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur, en fonction de la période d'occupation de l'immeuble ou de la propriété.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est courant que certaines charges périodiques, telles que les impôts fonciers, les frais de copropriété ou les charges liées aux services publics, soient déjà payées ou à payer pour toute l'année par le vendeur. Dans ce cas, le montant de ces charges est ajusté entre l'acheteur et le vendeur en fonction de la période d'occupation de chacun.

Le prorata des charges consiste donc à calculer la part proportionnelle de ces charges à payer par l'acheteur, en fonction de la durée de sa possession de la propriété au cours de l'année en cours. Par exemple, si l'acheteur occupe le bien immobilier pendant six mois de l'année, il sera responsable de payer la moitié des charges annuelles.

Cette répartition équitable permet d'assurer que chaque partie assume les charges qui leur incombent pour la période correspondante, évitant ainsi des paiements excessifs ou des déséquilibres financiers lors d'une transaction immobilière. 

Charges locatives 

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les dépenses liées à l'entretien et à l'exploitation d'un bien immobilier loué. Elles sont payées par le locataire en plus du loyer et font partie des coûts associés à l'occupation d'un logement ou d'un local commercial.

Les charges locatives peuvent comprendre différents éléments, tels que :

1. Les charges liées à l'entretien et aux réparations du bien loué, comme les travaux de maintenance, les réparations de plomberie, d'électricité ou de chauffage.

2. Les frais de gestion et d'administration du bien, tels que les honoraires du gestionnaire immobilier ou les frais de syndic dans le cas d'une copropriété.

3. Les charges liées aux parties communes d'un immeuble, comme l'éclairage, le nettoyage des parties communes, l'ascenseur, les espaces verts, etc.

4. Les dépenses liées aux services collectifs, tels que l'eau, le chauffage collectif, l'électricité des parties communes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.

Les charges locatives font l'objet d'une réglementation spécifique et leur montant est généralement défini dans le contrat de location. Le locataire est tenu de les payer selon les modalités convenues, et leur répartition peut varier en fonction des dispositions légales et des accords entre le propriétaire et le locataire. Il est important pour le locataire de vérifier attentivement les détails des charges locatives et de demander des justificatifs de paiement afin de s'assurer de leur légitimité et de leur conformité aux dispositions légales en vigueur. 

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est une forme d'assurance destinée aux propriétaires d'un bien immobilier qu'ils n'occupent pas eux-mêmes. Elle est également connue sous le nom d'assurance multirisque immeuble non occupé.

L'assurance PNO offre une protection spécifique pour les risques auxquels peut être exposé un bien immobilier vacant ou loué à des tiers. Elle couvre généralement des événements tels que les incendies, les dégâts des eaux, les vols, les catastrophes naturelles, la responsabilité civile du propriétaire, etc.

Voici quelques points importants à savoir sur l'assurance PNO :

1. Protection du bien immobilier : L'assurance PNO couvre les dommages matériels subis par le bien immobilier en cas d'événements imprévus, conformément aux conditions spécifiées dans le contrat d'assurance.

2. Responsabilité civile : Elle offre une protection en cas de dommages causés à des tiers (par exemple, les locataires, les voisins, etc.) dans le cadre de la propriété du bien immobilier.

3. Propriétés inoccupées ou louées : L'assurance PNO est adaptée aux propriétaires qui ne résident pas dans leur bien immobilier ou qui le louent à des tiers.

4. Personnalisation de la couverture : Les propriétaires peuvent généralement personnaliser leur police d'assurance PNO en fonction de leurs besoins spécifiques et ajouter des garanties supplémentaires si nécessaire.

Il est essentiel de bien comprendre les termes et les conditions de l'assurance PNO et de s'assurer d'avoir une couverture adéquate pour protéger son bien immobilier et sa responsabilité en tant que propriétaire non occupant. Il est recommandé de consulter un professionnel de l'assurance pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de sa situation spécifique.

Garantie loyers impayés (GLI)

La garantie des loyers impayés, également appelée Garantie Loyer Impayés (GLI), est une assurance destinée aux propriétaires bailleurs qui louent leur bien immobilier. Elle offre une protection financière en cas de non-paiement des loyers par le locataire.

Voici quelques points importants à savoir sur la garantie des loyers impayés :

1. Couverture des loyers impayés : La garantie des loyers impayés permet au propriétaire d'être indemnisé en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Selon les termes du contrat d'assurance, une partie ou la totalité des loyers impayés peut être remboursée pendant une certaine période définie.

2. Couverture des frais juridiques : En plus de la couverture des loyers impayés, certaines polices d'assurance GLI peuvent également inclure la prise en charge des frais juridiques associés à la procédure d'expulsion ou de recouvrement des impayés.

3. Sélection des locataires : Les compagnies d'assurance peuvent exiger certaines conditions pour souscrire à la garantie des loyers impayés, telles qu'une vérification des antécédents du locataire et des critères de solvabilité. Cela vise à minimiser les risques d'impayés.

4. Durée de la garantie : La durée de la garantie des loyers impayés varie en fonction du contrat d'assurance. Elle peut être d'un an renouvelable, correspondre à la durée du bail, ou couvrir une période plus longue selon les conditions spécifiques.

La garantie des loyers impayés offre une tranquillité d'esprit aux propriétaires en les protégeant contre les risques financiers liés aux impayés de loyer. Il est important de bien comprendre les conditions et les exclusions de la police d'assurance, ainsi que les obligations du propriétaire en cas de sinistre, pour en tirer pleinement avantage. 

Gestion locative

Faire gérer son bien en agence immobilière consiste à confier la gestion courante de son bien immobilier à une agence spécialisée. Cette prestation coûte entre 6% et 8% du loyer mensuel. Voici les principales tâches et responsabilités généralement assumées par une agence de gestion immobilière :

1. Recherche et sélection de locataires : L'agence se charge de trouver des locataires potentiels, effectue les visites du bien, vérifie les dossiers des candidats, réalise les vérifications de solvabilité et de références, et procède à la sélection du locataire. Cette prestation est payante souvent et égale à 2 mois de loyers HC (1 mois payé par le propriétaire et 1 mois payé par le locataire entrant). 

2. Rédaction des contrats de location : L'agence prépare les contrats de location conformes à la législation en vigueur, incluant les clauses spécifiques, les durées et les modalités de paiement.

3. Perception des loyers : L'agence collecte les loyers de la part des locataires, émet les quittances de loyer et assure le suivi des paiements. Elle peut également gérer les éventuels retards de paiement et engager les procédures nécessaires en cas d'impayés.

4. Gestion des charges et des réparations : L'agence s'occupe de la répartition des charges locatives et assure le suivi des paiements. Elle gère également les demandes d'interventions et les réparations nécessaires dans le bien immobilier, en coordination avec les prestataires et les entreprises.

5. Relations avec les locataires : L'agence agit en tant qu'intermédiaire entre le propriétaire et les locataires, traitant les demandes, les réclamations et les problèmes éventuels. Elle assure une communication régulière et veille au respect des obligations contractuelles.

6. Suivi administratif et comptable : L'agence se charge de l'ensemble des tâches administratives et comptables liées à la gestion du bien, notamment la déclaration des revenus fonciers, la gestion des dépôts de garantie et la réalisation des états des lieux.

7. Gestion des contentieux : En cas de litiges ou de procédures légales, l'agence peut représenter le propriétaire et gérer les aspects juridiques et contentieux liés à la location du bien immobilier.

Faire gérer son bien en agence permet au propriétaire de déléguer les responsabilités et les contraintes de la gestion locative à des professionnels. Cela peut offrir une tranquillité d'esprit, un gain de temps et une expertise dans la gestion immobilière. Les services et les honoraires de l'agence varient en fonction des prestations fournies et des spécificités de chaque contrat de gestion. En revanche, cela a un coût qui impactera votre rendement net et cashflow. 

Tranches marginales d'imposition (TMI) 

En France, les tranches marginales d'imposition sont les différentes catégories de revenus soumises à des taux d'imposition progressifs. Voici les tranches marginales d'imposition applicables pour l'impôt sur le revenu en France en 2023 :

1. Tranche à 0% : Les revenus jusqu'à 10 777 euros pour une personne seule sont exonérés d'impôt.

2. Tranche à 11% : Les revenus supérieurs à la première tranche, jusqu'à 27 478 euros pour une personne seule, sont soumis à un taux d'imposition de 11%.

3. Tranche à 30% : Les revenus au-delà de la deuxième tranche, jusqu'à 78 750 euros pour une personne seule, sont soumis à un taux d'imposition de 30%.

4. Tranche à 41% : Les revenus au-delà de la troisième tranche, jusqu'à 168 994 euros pour une personne seule, sont soumis à un taux d'imposition de 41%.

5. Tranche à 45% : Les revenus qui dépassent la quatrième tranche sont soumis à un taux d'imposition de 45%. Cette tranche concerne les revenus supérieurs à 168 994 euros pour une personne seule.

Il convient de noter que ces tranches d'imposition sont basées sur les revenus imposables après application des déductions, des réductions d'impôts et des abattements éventuels. Les taux d'imposition peuvent être sujets à des modifications législatives et sont susceptibles de varier d'une année à l'autre. Il est donc important de se référer aux dernières informations et aux lois fiscales en vigueur pour obtenir les données les plus à jour concernant les tranches marginales d'imposition.


Par exemple, si Antoine touche un salaire de 40.000€ net imposable pendant l’année 2023, il devra payer :

0% pour les premiers 10.777€ gagnés dans la tranche 1, soit 0€

11% pour les 16 701€ suivant (27 478€ – 10 777€) dans la tranche 2, soit 1837,11€

30% pour les 12 522€ suivant (40.000€ – 27.478€) dans la tranche 3, soit 3 756,6€

Ce qui fait un total de 5 593,71€ d’impôts sur le revenu à payer.

Maintenant, Antoine fait un investissement locatif, qui rapporte un revenu imposable (après déduction des charges) de 10.000€ par an.

Les 10.000€ vont venir se rajouter aux 40.000€ du salaire d'Antoine et vont aller directement en tranche 3. Le nouveau revenu global de Paul est donc de 50.000€, il va payer 8593,71€ d’impôts selon le calcul précédent. L’investissement locatif d'Antoine lui fait donc payer 3.000€ d’impôts supplémentaires.

Frais de notaire 

Les frais de notaire, également appelés frais d'acquisition, sont des frais liés à l'achat d'un bien immobilier en France. Ils comprennent différents éléments, notamment :

1. Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : Il s'agit d'une taxe perçue par l'État lors de la vente d'un bien immobilier. Le taux des droits de mutation varie selon la nature du bien (neuf ou ancien) et la localisation géographique.

2. Les émoluments du notaire : Ce sont les honoraires du notaire pour la réalisation des formalités juridiques liées à la transaction. Les émoluments sont réglementés par la loi et sont calculés en pourcentage de la valeur du bien.

3. Les débours : Il s'agit des frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur, tels que les frais de cadastre, les frais d'urbanisme, les frais d'état hypothécaire, etc.

4. La TVA : Dans certains cas, la vente d'un bien immobilier peut être soumise à la TVA, notamment dans le cas d'un achat dans le neuf ou dans certaines zones spécifiques.


Il est important de noter que les frais de notaire ne sont pas fixes et peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la valeur du bien immobilier, la localisation géographique, la nature de la transaction, les éventuelles exonérations ou réductions applicables, etc.

Pour estimer les frais de notaire lors d'un achat immobilier spécifique, il est recommandé de consulter un notaire ou d'utiliser des simulateurs en ligne proposés par les notaires ou d'autres organismes spécialisés. Ces outils prennent en compte les paramètres spécifiques de la transaction pour fournir une estimation plus précise des frais de notaire.

Pour un logement ancien, les frais sont compris entre 8% et 9% du prix de vente. Dans nos outils, nous utilisons une valeur à 9%
Pour un logement neuf, vous pouvez bénéficier de frais réduits, généralement entre 2 et 3%.

Capitalisation annuelle moyenne 

Lorsqu'un acheteur opte pour un prêt immobilier lors d'un achat, il devra payer à la banque chaque mois une mensualité qui comprend deux composantes distinctes :

1. Le remboursement du capital : Il s'agit du remboursement effectif de la somme empruntée, permettant à l'acheteur de réduire progressivement son niveau d'endettement.

2. Les intérêts d'emprunt : Ce sont les frais supplémentaires récupérés par la banque en contrepartie du prêt accordé. Ces intérêts ne contribuent pas directement au remboursement du capital emprunté.


La plupart des crédits immobiliers en France sont structurés avec une mensualité fixe. Cependant, la répartition entre le remboursement du capital et le paiement des intérêts au sein de cette mensualité varie au fil du temps.

Il est donc important de calculer la capitalisation annuelle moyenne, qui représente le montant moyen de remboursement du capital effectué chaque année. Cette mesure permet de mieux comprendre la progression du remboursement du prêt au fil du temps et d'évaluer l'évolution de l'endettement.